La diferencia inicialmente de un arrendamiento urbano y un arrendamiento rústico está derivada de la calificación del suelo para la debida explotación a través del contrato de arrendamiento de una finca.
El arrendamiento rústico es reconocido como uno de los instrumentos que posibilitan la utilización de la tierra aumentando su productividad, y el mejor aprovechamiento de los recursos disponibles.
Las fuentes legales del contrato de arrendamiento rústico parten de la Ley de arrendamientos rústicos de 15 de marzo de 1935, que ha sido objeto de múltiples reformas y adaptaciones, establecidas en las leyes de 31 de diciembre de 1980, 26 de noviembre de 2003 y la última modificación hoy vigente de 30 de noviembre de 2005.
Junto a las leyes de arrendamiento rústico se publicaron también una serie de leyes especiales relativas al desarrollo agrario (ley de fincas manifiestamente mejorables,…); esta materia ha sido objeto de una transferencia casi total a las CCAA; por lo que ha habido CCAA que promulgan leyes de explotación agraria que también suponen modificaciones.
1. RÉGIMEN JURÍDICO BÁSICO Y DIFERENCIADOR DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS.
La ley de 2003 distingue dos grandes clases de arrendamientos, que son el arrendamiento rústico y el arrendamiento de explotación.
El artículo 1 dice que es arrendamiento rústico aquel contrato mediante el cual se cede temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal, a cambio de un precio o renta.
El arrendamiento de explotación, por su lado, el artículo 2 lo define como aquel que tiene la misma consideración que los arrendamientos rústicos, pero cuyo objeto es el conjunto de elementos de la explotación agraria, considerada como una unidad orgánica.
La principal diferencia entre ambos estriba en que el arrendamiento rústico tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, siendo nulos los pactos que impongan restricción sobre los cultivos, salvo disposiciones legales o reglamentarias.
En el arrendamiento de explotación también hay plena autonomía en el ejercicio de la actividad empresarial, pero se asume la obligación de conservar la unidad orgánica de explotación, en la totalidad de los elementos que la integran.
Las fuentes normativas de regulación de estos dos tipos de arrendamientos son:
1. La voluntad de las partes.
2. La ley especial de arrendamientos rústicos, en todo lo que sea imperativo.
3. El CC.
4. En defecto de todo lo anterior, los usos y costumbres que sean aplicables.
Establecidas estas cuestiones, vamos a ver qué es lo que la ley de 2005 establece con carácter imperativo y diferenciador, al margen de lo que puedan establecer los particulares:
a. Duración del arrendamiento: los arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años, y será nula cualquier cláusula del contrato que estipule una duración menor.
Y si el arrendador quiere recuperar la finca arrendada deberá notificarlo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación, por razones de cultivos (artículo 12 ley 2005).
Otros derechos a tener en cuenta es la enajenación de la finca arrendada, conforme al artículo 22 de la ley de 2005, y los derechos de retracto y de tanteo, que también tiene el arrendatario, como en los arrendamientos urbanos, siempre y cuando sea un agricultor profesional, el cual vendrá determinado por los requisitos de índole administrativo que a tal efecto se exijan.
En cuanto a posibles restricciones de la ley, la ley no permite que sean arrendatarios las personas físicas y jurídicas extranjeras, excepto los nacionales de la UE, espacio económico europeo y países con los que exista un convenio internacional al efecto.
2. APARCERÍA:
Es un contrato a la parte en el cual la renta se abona con cargo a una parte debidamente establecida por contrato de los frutos recogidos en la explotación.
Tiene un régimen específico, en defecto de pacto (te doy el 30% de mi cosecha, por ejemplo, o el 30% del vino que obtenga), se establece por las normas forales o especiales que existan y, en lo que corresponda, a los capítulos correspondientes de la ley de arrendamientos urbanos de 2003 y de 2005.
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