En los últimos años hemos observado un incremento notable en el número de procedimientos judiciales iniciados frente a entidades bancarias y de crédito en los que se solicitaba la nulidad, total o parcial, de contratos de diversa índole celebrados tanto por ciudadanos de a pie, como por empresas, con dichas entidades. Esta judicialización de la contratación bancaria es consecuencia directa de la creatividad de los bancos a la hora de buscar productos que les fueran rentables ante la bajada masiva de los tipos de interés, unida a una forma de comercializar dichos productos que podemos calificar como éticamente cuestionable.
La avalancha de procedimientos judiciales comenzó inicialmente con los contratos de permutas financieras de intereses, ha seguido con las participaciones preferentes, y en estos momentos está también en un punto álgido con las denominadas cláusulas suelo de los préstamos hipotecarios.
Centrándonos en las cláusulas suelo, que es el objeto de este breve artículo informativo, debemos señalar que, tras la sentencia dictada por la Sala 1ª del Tribunal Supremo el 9-05-2013, la cual declaró la nulidad de estas cláusulas siempre que las mismas no reúnan una serie de requisitos, los tribunales vienen estimando en una amplia mayoría las demandas que los prestatarios están interponiendo contra las entidades bancarias y de crédito.
Siendo pacífica la nulidad de dichas cláusulas cuando el prestatario acudía a la entidad bancaria a solicitar un préstamo para adquirir un inmueble, no lo ha sido cuando la contratación del préstamo hipotecario se hacía mediante subrogación del comprador del inmueble en el crédito que el banco había concedido al promotor. En efecto, en estos casos, se estaban dando resoluciones por diversos juzgados de lo mercantil en las que, ante una escritura de compraventa de una vivienda con subrogación en el préstamo hipotecario, otorgada por una mercantil promotora-vendedora y el comprador, sin que compareciera la entidad financiera, se entendía que quien tenía que informar al comprador de las condiciones del préstamo no era la entidad de crédito, sino la mercantil promotora-vendedora. Así lo había argumentado, por el ejemplo, el Juzgado de lo Mercantil Nº2 de Málaga en su sentencia de fecha 21-04-2014.
No obstante lo anterior, estas resoluciones a favor de las entidades bancarias parece que no se están confirmando por las diversas Audiencias Provinciales, las cuales, en seguimiento de los requisitos de transparencia y claridad que deben presidir las relaciones de la entidad bancaria con sus clientes, según lo establecido por la tantas veces mencionada sentencia del Tribunal Supremo de fecha 9-05-2013, están estableciendo que el deber de información de los bancos se mantiene aun cuando la obligación crediticia se adquiera mediante subrogación. En efecto, tal y como recoge la sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén, de fecha 14-05-2014, y también la Audiencia Provincial de León en su sentencia de 28-10-2014, el hecho de que el vendedor esté obligado a dar al comprador los datos relativos a la escritura de hipoteca no elimina la obligación informativa del banco que la otorgó, y que debe aceptar la subrogación del nuevo deudor, y ello aunque no intervenga en la escritura que finalmente se firme. Es decir, el banco debe informar al comprador y nuevo deudor de las condiciones financieras del préstamo hipotecario que en su día se concedió para construir, y dicha información debe comprender como mínimo el saldo pendiente de la hipoteca, duración, intereses, y, en relación a estos últimos, si hay cláusula suelo-techo.
A mayor abundamiento, debemos señalar que dicha información, que necesariamente debe proporcionar el banco por medio de sus empleados con independencia de que se trate de una subrogación, tiene que permitir que el comprador y consumidor final tengan conocimiento del comportamiento previsible del índice de referencia que va a regir en su hipoteca (por lo menos a corto plazo), ya que si era fácilmente previsible que el suelo de la hipoteca entrara en juego a corto plazo, entonces lo que el consumidor va a obtener es un tipo fijo mínimo, de forma que no se va a beneficiar de las variaciones del tipo de referencia a la baja. En este punto es cuando las entidades bancarias, en el ánimo de dotar de una apariencia de equilibrio entre las partes en lo que respecta a dicha cláusula, establecen también un techo respecto del tipo máximo de interés que el consumidor pagaría. Sin embargo, es un hecho constatado de forma unánime por la jurisprudencia, que el techo de la hipoteca se sitúa por regla general en unos umbrales tan altos que es harto improbable que entre en juego en algún momento de la vida del crédito, algo conocido sobradamente por la entidad bancaria, que dispone de sus propias previsiones (las cuales en su mayoría nunca son explicadas al prestatario), lo que sitúa a ambas partes en una situación de desequilibrio puesto que no se reparte de forma equitativa el riesgo de variación del tipo de interés, lo que necesariamente deberá conllevar la nulidad de la cláusula por abusiva.
En resumen de lo expuesto, tras la sentencia de 9-05-2013 del Tribunal Supremo han sido mayoría las sentencias de los distintos tribunales que han ido declarando la nulidad de las cláusulas suelo que, de forma masiva, fueron comercializadas por las entidades bancarias. Sin embargo, aunque aún no existe un criterio unánime en lo que respecta a la nulidad de dichas cláusulas cuando el crédito hipotecario se contrata por la vía de la subrogación, las últimas resoluciones dictadas en este sentido están creando una corriente doctrinal que nos lleva a pensar que a corto plazo se impondrá el criterio de que las entidades bancarias tienen el mismo deber de información con respecto al consumidor sea cual sea la forma de contratación del préstamo hipotecario.
LA SUBROGACIÓN POR PARTE DEL CONSUMIDOR EN UNA HIPOTECA CONCEDIDA A UN PROMOTOR-CONSTRUCTOR Y SU PROBLEMÁTICA A LA HORA DE SOLICITAR LA ELIMINACIÓN DE LA CLÁUSULA SUELO.
Javier Punset González
Abogado del Departamento de Derecho Procesal de Bufete Casa de Ley
