El pasado 14 de abril se alcanzó el Acuerdo conjunto entre el Gobierno español y ERC y EH Bildu para aprobar una Ley de vivienda. Todavía no se conoce el contenido de la norma por cuanto está pendiente de aprobación y en su caso de publicación en el BOE, pero sí se han conocido las principales medidas a desarrollar por la Ley.
Este Acuerdo incorpora modificaciones sobre el Anteproyecto inicial del Gobierno y pretende garantizar el derecho constitucional al disfrute de una vivienda digna y adecuada, principalmente mediante medidas tendentes a proteger a los arrendatarios.
En este artículo vamos a exponer las novedades más importantes que introducirá la nueva Ley con respecto de la vigente actualmente, atendiendo a la literalidad del Acuerdo conjunto y del Anteproyecto de Ley, y a la espera de que se desarrollen normativamente las medidas y podamos conocer mejor su contenido.
1-. Regulación de los alquileres en zonas tensionadas
Los alquileres en las zonas de mercado calificadas de tensionadas serán topados, con independencia de si el propietario es gran tenedor o pequeño propietario y tanto en los contratos de arrendamiento ya existentes como en los de nueva suscripción.
Según dispone el Acuerdo, estos límites se establecerán dependiendo de la modalidad de contrato y en función de si el propietario es o no gran tenedor.
- Si el inmueble pertenece a un pequeño propietario el precio del alquiler se topará “mediante la indexación a la renta anterior en vigor”, esto es, mediante la vinculación al precio de la renta de la anualidad anterior, aunque se haya suscrito un nuevo contrato.
Esto significa que habrá que estar a la aplicación del índice que esté en vigor en cada momento (ya no al IPC, como luego veremos) respecto de la renta anterior, y que la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento ya no facultará a elevar la renta sin límite, por más que exista acuerdo entre propietario e inquilino.
- Por el contrario, si el inmueble pertenece a un gran tenedor, se aplicará el índice de contención de precios, que es de nueva creación y está todavía por definir.
¿Cuándo se calificará un área de tensionada?
Se calificará un área de tensionada cuando se cumpla uno de los siguientes requisitos:
- a) que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros supere el 30% de la renta media de los hogares, o
- b) que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de zona tensionada.
La redacción del Acuerdo aumenta las zonas que podrán ser declaradas tensionadas respecto del Anteproyecto de Ley, que exigía cumplir los dos requisitos expuestos de manera cumulativa.
La declaración de área tensionada corresponderá a cada Comunidad Autónoma con audiencia al Ayuntamiento en que se encuentre la zona. A priori y a la espera de desarrollo normativo, no existe restricción en cuanto a la extensión de las zonas tensionadas, por lo que podrán declararse como tales desde distritos censales hasta comunidades autónomas enteras, siempre y cuando se cumpla con uno de dos requisitos expuestos.
2-. Ampliación del concepto de gran tenedor
Se considerarán grandes tenedores las personas físicas o jurídicas titulares de 5 o más inmuebles en zonas tensionadas, frente a la definición legal actual de gran tenedor como aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
Pese a la importante reducción de 10 a 5 en el número de inmuebles a poseer para ser considerado gran tenedor, cabe mencionar que la nueva Ley exigiría que las propiedades se encuentren en zonas tensionadas, mientras que la actual legislación no dispone nada al respecto. Por otro lado, la nueva Ley parecería no exigir que se tratase de inmuebles de uso residencial, como sí lo hace la actualmente vigente.
3-. Incorporación de nuevas medidas de protección frente a los desahucios
- Se prohibirán los desahucios sin fecha y hora predeterminada.
Entendemos que esta medida se refiere a los desalojos en el marco de un procedimiento penal por allanamiento de morada o usurpación y no a los procedimientos civiles de desahucio, donde sí debe haber un señalamiento de fecha y hora para el lanzamiento.
- Se incluirán nuevas prórrogas en los procesos de desahucio, que aplazarán los procesos más de 2 años.
Entendemos que esta medida se refiere a la prórroga de la suspensión de los desahucios para inquilinos en situación de vulnerabilidad más allá del 30 de junio de 2023 (fecha en que dejaría de surtir efecto la prórroga según la legislación actual).
- Será obligatorio someterse a un sistema extrajudicial de resolución de conflictos previo a la vía judicial cuando el arrendatario sea una persona en situación de vulnerabilidad.
- Las comunidades autónomas podrán articular sus propios mecanismos de resolución extrajudicial de conflictos en los procesos de desahucio cuando el propietario sea un gran tenedor, obligándole a someterse a los mismos.
- Se prevé la posibilidad de que los fondos de los planes estatales de vivienda vayan destinados a ofrecer alternativas habitacionales para personas en situación de vulnerabilidad y en riesgo de desahucio, mediante alquileres sociales bonificados o cualesquiera otras medidas destinadas a ofrecer alternativa habitacional.
4-. Incorporación de medidas de protección de los inquilinos
- Los gastos y honorarios inmobiliarios derivados de un alquiler correrán siempre a cargo del propietario.
- Se prohibirá aumentar las rentas del alquiler por la vía de nuevos gastos tales como gastos de comunidad, tasa de basuras o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuviera acordado previamente.
- Se prohibirán los acuerdos entre las partes que sean contrarios a la Ley de vivienda y se eliminarán las cláusulas que preexistan en ese sentido.
Todo el contenido de la norma será imperativo. Con ello queda invalidada la renuncia que pudiera efectuar el inquilino a las medidas y derechos de la Ley, presuponiendo, en términos del acuerdo, la “posición preponderante del propietario sobre el inquilino”.
5-. Eliminación del IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta
Se mantendrá el límite del 2% en la subida de los alquileres durante todo el 2023 (actualmente resulta de aplicación hasta el 30 de junio de 2023), se establecerá un límite del 3% para todo el 2024 y para los años siguientes se creará un nuevo índice más estable e inferior al IPC.
6-. Beneficios fiscales para arrendadores
Los propietarios podrán beneficiarse de bonificaciones en la cuota del IRPF cuando hayan suscrito contratos de arrendamiento de vivienda a partir de la entrada en vigor de la Ley. En concreto, se reducirán los rendimientos netos positivos derivados del alquiler en los siguientes porcentajes:
- Reducción del 90% cuando se hubiera formalizado por el arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona tensionada, en el que la renta inicial se hubiera rebajado más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual.
- Reducción del 70% cuando se alquile por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre en una zona tensionada y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años.
- Reducción del 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación.
- Reducción del 50% en todos los demás casos en que se alquile una vivienda y no se cumplan los anteriores requisitos.
7- Recargo en el ibi para viviendas vacías
Se podrá aplicar un recargo de hasta el 50% en la cuota líquida del impuesto respecto de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados por un plazo superior a 2 años. El recargo podrá ser de hasta el 100% de la cuota líquida cuando el periodo de desocupación sea superior a 3 años, pudiendo modularse en función del tiempo de desocupación. Además, los ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo hasta un 50% más en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.
Con todo, la nueva Ley pretende incluir un paquete de medidas que inciden especialmente en la promoción del alquiler y la protección del inquilino, pero también en otras materias como la creación de vivienda pública.
Autor:
Andrea Pera, abogada del departamento de derecho civil de Bufete Casadeley.
