Las comunidades de propietarios son, en nuestros días, verdaderos motores de actividad económica, que forman parte a su vez, de nuestra realidad social. Las mismas deben hacer frente a sus obligaciones de pago en tiempo y forma, y a tal fin, cobran especial importancia las cuotas que se fijan en la Junta Ordinaria o Extraordinaria de propietarios para hacer frente a los gastos comunitarios.
Ante el impago de uno o varios recibos por parte de un vecino, surge para la Junta Directiva de la Comunidad de Propietarios una serie de cuestiones de índole jurídico, en orden a reclamar a dicho propietario las cuotas vencidas e impagadas con la mayor garantía de éxito que el equipo de abogados de Bufete Casa de ley tratamos de aclarar y resolver mediante este sencillo artículo.
¿Quiénes están legitimados para reclamar al referido vecino el pago de las cuotas?
En primer lugar, el Presidente, debiendo acreditar solo la vigencia en su cargo en el momento del otorgamiento de los poderes para pleitos o cuando inicia el procedimiento directamente. Esta justificación se hará por certificado del acta de nombramiento, testimonio notarial de la misma o testimonio del libro de actas de la comunidad de propietarios efectuado por el Secretario del Juzgado que está conociendo del proceso.
De distinta forma, la legitimación del administrador de la comunidad es restringida: primero, porque se circunscribe a la petición inicial del proceso monitorio (siempre que la Junta lo autorice a su vez de forma expresa, si bien no es preciso que la misma sea casuística, basta una autorización genérica). Sin embargo, si el juicio monitorio se transforma en un declarativo por la oposición del deudor, el legitimado activamente será el Presidente de la Comunidad, tanto para presentar la demanda como para comparecer a la vista. Por el contrario, no tendrá el Administrador legitimación activa para ejercitar en nombre de la comunidad otro tipo de juicio diferente al monitorio, como puede ser el ordinario o el verbal.
PROCEDIMIENTO PARA RECLAMAR EL COBRO DE LAS CUOTAS COMUNITARIAS ANTE EL IMPAGO DE LAS MISMAS POR UN PROPIETARIO
¿Qué documentación hay que acompañar a la solicitud inicial de proceso monitorio?
El documento que ha de acompañar a la petición inicial del proceso monitorio especial de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, en adelante LPH, según su artículo 21.2, es una certificación del acuerdo de la Junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda, y la notificación en forma al propietario afectado en su domicilio, piso o local, o en su defecto, en el tablón de anuncios de la Comunidad. En efecto, de acuerdo con el art. 812.2.2º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en adelante LEC, el documento es privilegiado, en el sentido de que no requiere examen ninguno en cuanto al cumplimiento del requisito del principio de prueba.
Hay que mencionar que no cabe la ampliación de cuotas reclamadas una vez iniciado el monitorio, vedándose también la posibilidad de que en la demanda se reclamen cuotas posteriores a las incluidas en la liquidación aprobada en Junta.
Requerimiento de pago de forma personal y mediante edictos, pago del propietario moroso u oposición a la demanda y trámites a seguir en ambos casos.
La posibilidad de requerir de pago al deudor por edictos es una notable excepción respecto del resto de juicios monitorios.
- Si el deudor paga (art. 817 LEC, tan pronto como se acreditare el pago), el Secretario Judicial ordenará el archivo de las actuaciones (por supuesto, sin perjuicio del pago de costas). El art. 816.1 de la LEC establece que: “Si el deudor no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere, el Secretario judicial dictará decreto dando por terminado el proceso monitorio y dará traslado al acreedor para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud”. Tras el despacho de ejecución se continuará el proceso por trámite común de ejecución de sentencias.
- Si el deudor requerido de pago se opone a la cantidad reclamada, tal trámite se regula en el art. 818 de la LEC, que requiere escrito sucinto por parte del mismo en el plazo de 20 días, con postulación de abogado y procurador si la cuantía reclamada lo hace necesario, matizándose en el mismo artículo que si la oposición del deudor se fundara en la existencia de pluspetición, se actuará
respecto de la cantidad reconocida como debida conforme a lo que dispone el apartado segundo del art. 21 de la presente Ley, o sea, como allanamiento parcial. Ello dará lugar a la apertura a su vez de la vía contenciosa, abriéndose juicio verbal caso de cuantía inferior a 6000 euros, o bien ordinario, en caso de que se rebase dicha cuantía, dando al interesado el plazo de un mes para que presente la demanda propia del juicio ordinario (si no la presentare, se expondrá al sobreseimiento y a la condena en costas).
La forma en la que se ha de efectuar la oposición, debe de realizarse en todo caso por escrito y mediante la oportuna personación en forma legal en los autos que tramita el proceso monitorio, por lo que bastará un simple escrito en el que el propietario moroso manifieste sucintamente las causas por las que a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.
Especial mención al embargo preventivo.
El art. 21 de la LPH, en su apartado 5 señala: “Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado”.
Impugnación de los acuerdos aprobados por la Junta de Propietarios y su importancia en el proceso monitorio.
Como ha resuelto, entre otras, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 16-05-2014, la oposición a la demanda de juicio monitorio para su posterior trasformación en un declarativo no es el proceso adecuado para manifestar su disconformidad con la liquidación de deuda en su día aprobado, para ello, el vecino disconforme con dicho acuerdo debe impugnar la correspondiente liquidación, pues si no lo hace la misma adquiere firmeza, y ya no podría impugnarlo, pues el acuerdo en el que se liquida y exige la deuda al comunero moroso es un acuerdo comunitario más, y como tal sujeto a las normas de ejecutividad del artículo 18.4 de la Ley de Propiedad Horizontal de forma que es ejecutivo inmediatamente, máxime si, como ocurrió en la sentencia citada, la parte demandada asistente a la Junta en la que se aprobó la deuda no salvó con su voto en contra la aprobación del acuerdo, el cual, como consta en el
acta, se aprobó por unanimidad, mientras no se dicte orden de suspensión, no siendo el presente procedimiento, por supuesto, la vía adecuada para plantear la legalidad de los acuerdos adoptados por la Comunidad.
En definitiva, según el citado artículo 18 de la LPH, cuando cualquier propietario considere que los acuerdos que adopta la comunidad son contrarios a la Ley o a los Estatutos, en legal tiempo y forma, puede impugnarlos; en otro caso, hay que entender la plena conformidad con los mismos y desestimar cualquier oposición por extemporánea. No se puede atacar la validez de los acuerdos adoptados al haber caducado las acciones para impugnarlos ya que no es conforme a derecho pretender ampliar sin amparo legal para ello el plazo de caducidad para el ejercicio de las acciones de impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios que contempla el art.18 de la LPH.
Casimiro González del Barrio
Abogado de Bufete CasadeLey
