El mercado imparable de compraventa de viviendas en España, acelerado los últimos meses por la subida de los tipos de interés y a la inflación, esconde muchas veces fraudes legales sobre los que hay que estar alerta. en el siguiente artículo te contamos alguno de los fraudes en los que el comprador puede incurrir a la hora de adquirir una vivienda.
¿Se puede vender una casa sin tenerla inscrita o ser el titular en el registro de la propiedad?
En el derecho español no es obligatoria la inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad, por tanto, es posible vender una vivienda que no esté inscrita registralmente. No debemos confundir la falta de inscripción, con la ausencia de propiedad. La propiedad al vendedor se la da el título por el que ha adquirido el inmueble, mientras que la inscripción registral lo que da es publicidad a esa propiedad, y protección jurídica tanto al vendedor, como a posibles compradores o terceros.
En caso de plantearse adquirir un inmueble, lo ideal es que el mismo se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, ya que de esta forma el futuro comprador, mediante una nota simple informativa, o una certificación de cargas, va a poder verificar, entre otras, cuestiones tan importantes como:
- Si el vendedor tiene inscrito su título de propiedad en el Registro.
- Las cargas o gravámenes que pueda tener esa finca (hipotecas, embargos, deudas tributarias, servidumbres, etc).
- La superficie del inmueble.
En el supuesto de que la finca no esté inscrita en el Registro, o que el titular registral no coincida con el vendedor, debemos actuar con especial cautela, pues ello significa que ya no tenemos certeza de que lo que nos está diciendo el vendedor sea un fiel reflejo de la realidad jurídica del inmueble.
Obviamente no quiero decir ni mucho menos que la operación deba descartarse si es del interés del comprador, pero habrá que tener en cuenta que para inscribir nuestra compra en el Registro de la Propiedad será necesario realizar una serie de trámites, y algunos de ellos pueden ser sencillos, pero otros, por el contrario, pueden llevarnos mucho tiempo. En el peor de los casos, podemos incluso encontrarnos con que el inmueble adquirido no sea inscribible en el Registro.
En Bufete Casadeley Abogados nos hemos encontrado casos en los que a nuestro cliente le pretendían vender una vivienda de protección oficial en la que el titular registral seguía siendo una entidad dependiente de una administración, pese a que esa vivienda se había transmitido al particular que ahora la vendía hacía 30 años, y que además la vivienda tenía cargas. Nada de esto se le advirtió al comprador, que se enteró de ello apenas 24 horas antes de firmar el contrato de arras, gracias a que acudió a nosotros y solicitamos una nota simple registral para comprobar la situación del inmueble. Obviamente no se firmó el contrato de arras, y después se pudo incluso comprobar que uno de los propietarios no inscritos registralmente había fallecido, lo que implicaba que, además de regularizar la primera transmisión, debía de regularizarse la liquidación de la sociedad de gananciales, y la herencia del causante, todo lo cual iba a llevar bastante tiempo. Finalmente, el cliente desechó la operación a la vista de que no tenía garantías de que la vivienda pudiera inscribirse a su nombre.
Por tanto, la venta de una casa sin tenerla inscrita o ser el titular vigente en el Registro de la Propiedad es posible, pero no aconsejable, al menos no sin contar con un buen asesoramiento que nos ahorre disgustos en el futuro.
¿Qué “vicios ocultos” son más frecuentes en la compra de inmuebles?
Nuestro Código Civil establece en su art. 1.484 la obligación del vendedor de saneamiento por los defectos ocultos que tuviera la cosa vendida (en este caso un inmueble), si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.
Por tanto, el concepto de “vicio oculto” es amplio, y puede incluir desde humedades de gravedad (son de los vicios ocultos más comunes), a problemas estructurales, o incluso de salubridad.
Ejemplos de vicios ocultos en inmuebles
Como ya se ha señalado, los más comunes son las humedades, ya que se trata de un vicio oculto que no es fácil de detectar en la visita a un inmueble, e incluso que se puede enmascarar de forma temporal por un vendedor sin escrúpulos que sea consciente del problema y decida pintar la vivienda poco antes de enseñarla.
En el Bufete hemos tenido muchos casos de vicios ocultos por humedades, y lo más importante para el éxito de los mismos ha sido actuar de forma rápida y coordinada, tanto en la reclamación al vendedor, como en la búsqueda de un perito (arquitecto o aparejador) que elabore un informe en el que se acredite que dichos defectos eran preexistentes a la compra del inmueble.
¿Cuánto tiempo y dinero puede costar arreglar estas situaciones después de haber entregado unas arras o firmado una escritura?
La respuesta no es fácil porque dependerá mucho de cada caso particular, y de la actitud de la parte vendedora. Si el vendedor tiene ánimo de negociar, la solución puede ser rápida y económica (hablamos de semanas). Por el contrario, si nos topamos con un contrario que se niega a negociar y asumir sus responsabilidades, y nos vemos en la obligación de acudir a los tribunales, podemos estar años hasta que logremos el objetivo de que nos reparen el inmueble, o nos abonen el coste de esa reparación. Obviamente a más tiempo, más gasto para el comprador, ya que a la minuta del abogado y del procurador, hay que sumar la del perito que elabore el informe, y que tendrá que acudir a juicio para ratificarlo. Lo único positivo de esto último es que, si finalmente tenemos éxito, es bastante probable que al vendedor le condenen a pagar las costas del procedimiento, y recuperemos lo invertido en los profesionales que hemos precisado para ganar el pleito.
¿Puede el vendedor llegar a ser responsable de las consecuencias o gastos añadidos?
Sí, al margen de las costas del procedimiento de las que ya he hablado, puede tener que responder de los daños y perjuicios que nos haya causado. Un ejemplo muy habitual suele ser el caso en el que el vendedor, para reparar el inmueble, tiene que abandonar el mismo de forma temporal y alojarse en un hotel, o incluso arrendar otro inmueble si las obras duran mucho tiempo. Obviamente todo tiene que hacerse atendiendo a criterios de necesidad y proporcionalidad, de forma que con nuestra actitud el juez no vea un ánimo de enriquecernos injustamente.
¿Cuándo tiene obligación el comprador de advertir de estos vicios?
Siempre, salvo que se trate de defectos manifiestos que estuviesen a la vista, o que, en caso de no estarlo, el comprador sea una persona que por su oficio o profesión debiera conocerlos con facilidad.
¿Tiene algún tipo de responsabilidad el portal inmobiliario?
Depende de los servicios que preste el portal inmobiliario. Si el portal inmobiliario realiza una labor de agencia inmobiliaria o intermediación tiene una serie de responsabilidades, y, si es sólo una especie de página de anuncios tiene otras.
Por poner un ejemplo, un agente inmobiliario es aquel que suscribe un contrato (puede ser escrito u online) en el que se compromete con el propietario a facilitarle un comprador para su vivienda a cambio de una retribución. Los contratos con los agentes inmobiliarios pueden ser muy diversos ya que se trata de contratos atípicos, en los que hay que estar al clausulado de los mismos para ver qué obligaciones y derechos tiene cada uno de los contratantes.
En todo caso, el agente inmobiliario debe de verificar la información que facilita al comprador, ya que, de no hacerlo, podría incurrir en responsabilidad, sin perjuicio de la propia responsabilidad del vendedor si hubiera mediado engaño u ocultación en la transmisión de esa información al agente. Es habitual que los agentes inmobiliarios, con la finalidad de garantizarse el cobro de sus honorarios, sean los encargados de redactar los contratos de arras o señal, e incluso de percibir en un primer momento dichas arras o señal al haberlo autorizado así el vendedor. También en este caso es posible incurrir en responsabilidad si el contrato adolece de vicios o defectos en su redacción que motiven la frustración de la operación, o el error en el consentimiento de los contratantes por tal motivo.
En cuanto a los portales inmobiliarios que sólo actúan como meros anunciantes, aquí la responsabilidad es sólo del vendedor ya que el portal inmobiliario no hace ninguna intermediación, y, en muchos casos no cobra nada por el servicio que presta. Todos estos portales tienen publicadas sus condiciones de contratación en sus webs, y en las mismas suelen quedar muy definidas las responsabilidades que asumen, que son muy limitadas y relativas al servicio publicitario que prestan, y no a las posibles operaciones de compraventa que se lleven a cabo entre comprador y vendedor.
¿Y si la compra se produjo en una subasta?
Si hablamos de una subasta judicial, o administrativa a través de un procedimiento de apremio, habrá que estar tanto a la Ley aplicable en cada caso, como a las condiciones de la subasta. Es obligación de la administración que saca el bien a subasta facilitar toda la información de que disponga sobre el bien, y mantenerla actualizada. Ahora bien, hay circunstancias que no se conocen si no lo señala el ejecutado, como, por ejemplo, si existen inquilinos, okupas, etc. En muchas ocasiones la administración, para no pillarse los dedos, ante la falta de certeza, indica en el apartado denominado “situación posesoria” el término “no consta”, de forma que con ello avisa al futuro postor, y posible propietario, que si compra lo hace sin saber si esa vivienda cuenta o no con ocupantes (con título o sin él).
En resumen, podemos comprar una vivienda en subasta y encontrarnos con que la misma estaba alquilada u ocupada, y no podremos tomar posesión de la misma porque nos tocará iniciar un procedimiento judicial para desalojar a los ocupantes de la vivienda, lo cual puede llevar de 3 meses a 1 año según el caso, además de nuevos gastos judiciales.
Las empresas que se dedican a comprar y vender inmuebles ¿también pueden verse comprometidas por un fraude de los que comentamos?
Por supuesto, pero su protección es menor que la de un particular ya que, precisamente por su condición de profesionales del sector, se les presuponen unos conocimientos mayores que a un particular en este tipo de operaciones. En estos casos, salvo que “el pufo legal” tenga su origen en una actividad ilícita (pensemos por ejemplo en delitos de estafa o falsedad documental) les va a ser más difícil resolver el contrato y recuperar lo invertido.
¿Está blindado el vendedor que vende una casa “a cuerpo cierto” o “a precio alzado” cuando el comprador se da cuenta después de haberla visto de que los metros reales son distintos a los construidos?
No, no está blindado, tiene una posición jurídica más favorable que el comprador, pero es posible resolver esa compraventa. Como ocurre en cuestiones anteriores va a depender de la casuística del caso, y de la prueba que exista.
Por poner un ejemplo, un consumidor que compra una vivienda a una promotora sobre plano y en el contrato hacen constar que la compra como “cuerpo cierto”, puede reclamar (y tener éxito en su acción) si cuando le entregan la vivienda comprueba que las dimensiones de la misma no se ajustan a los planos sobre los que contrató. Sin embargo, si la vivienda está terminada, y el comprador ha podido examinarla antes de la compraventa y hacer las comprobaciones que ha tenido por pertinente, la posibilidad de reclamar por una falta de concordancia en esos metros (normalmente de menos) ya se le complica mucho más, pues la vivienda estaba ya perfectamente finalizada y delimitada.
Autor:
Javier Punset, abogado civilista de Bufete Casadeley
